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酒店、公寓和办公:空间之战 是你死我活还是忘情拥抱?

时间:2018/6/21 21:04:42 来源:迈点网 责任编辑:贝玉

  随着空间经济业态升级,酒店、公寓和办公在交汇中碰撞出新的火花,虽然业态所有不同,但彼此之间既是竞争关系,也是合作关系。如家牵手优客工场,我们可以发现酒店大堂、餐饮区域正悄悄变身为商务空间,纳什空间联手自如,创业者在舒适办公的同时,也能够享受到高品质的居住,未来这三种业态,会有哪些跨界协同?针对同一栋物业,又会如何竞争?公寓、酒店、办公,商业资产的价值洼地在哪里?空间经济经济是何走向?这一长串的问题,都亟待我们找出答案。

  基于品牌生态新时代美好生活的战略意义,2018年6月21日,由品牌中国战略规划院、迈点研究院(MTA)、旅游大住宿门户迈点网联合举办的“2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛”在北京维景国际大酒店拉开帷幕,金陵酒店管理公司总裁陈雪明、全球酒店资产经理人协会中国分会秘书长陈恒、新派公寓创始人王戈宏、YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋、优客工场首席战略官张鹏共同对话空间经济的竞争与协同,迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇担任本次圆桌的主持。

  伴随着政策利好,多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前,房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。火热的市场下是运营者破局与挣扎,物业要抢,资金要找,利润要挣,品牌运营商亟需解决的,原比想象中的要多。

  难做生意才是好生意,你愿意做什么生意?

  做长租公寓傻不傻?面对这个大胆的问题,新派公寓创始人王戈宏很坦白。“做长租公寓当然傻,然而有两点需要说明为什么傻是好事,第一,傻代表着别人没有做过,而你做了,说明你在创新,第二,别人看不懂这个行业,所以认为做公寓很傻,很荣幸,我们在做一个看起来很傻的行业,这个是挺难的。”

  创业的艰辛,不会因为这个行业正处在风口上而减少半分。“如果能够让我再选择,我会给两个建议,一是坚决不要在中国做长租公寓,太辛苦!二是继续做个行业,一定要走出新的模式。潘石屹前阵子说做长租公寓是瞎掰,不挣钱,共享办公就不一样,公寓大佬说公寓才是刚需,共享办公是瞎掰,酒店这边,各种IP,各种概念,被资本追逐,这三方暗地里各自都在玩命的干,但做的都是空间的生意。中国的房地产正在转型,空间革命已经到来。

  房地产行业步入存量时代,有大量的资产需要重新被盘活,人们对居住消费观也发生了巨大的变化,消费人群越来越年轻,空间生意得到了释放。王戈宏认为,空间生意也分为两类。“一是消费品,不是长租公寓,不是办公,也不是酒店,而是一个有品牌定价权的消费品。二,空间生意也是金融生意,将这两类生意结合在一起,产业才能挣钱。”

  有了金融,品牌才能成为杠杆,撬动更大的利润。

  “只有你承认做公寓傻,说明你其实不傻,如果99%的人都认为傻,那就是真傻。”王戈宏的话,金陵酒店管理公司总裁陈雪明表示十分看好公寓这个行业。“过去大家把房子当成命根子,现在年轻人不这么想,他们只需要住得自在,公寓和酒店有点像,都是在一个小的空间里给消费者提供服务。

  长租公寓对服务的要求,不能的简单以装修标准来衡量,更多的是功能上的定位。为什么不可以把酒店的一些综合性的服务,或者说将更好的一些产品带到公寓,让长租公寓‘酒店化’呢?酒店是让下塌的客人能够摆脱家务的繁琐,从这个角度看,酒店和长租公寓是一个互相融合的行业。如果可以的话,我认为酒店和共享办公甚至都不是竞争关系,如果你投资一个产业,把三者结合起来,可能就是一个互补的商业机会。”

  正是看到了三种业态的共同点,2018年度MBI旅游住宿业高峰论坛把这三种业态的代表请到了舞台上,各抒己见,探讨行业的未来。

  对于什么样的生意才是好生意,陈雪明坦言道:“中国的市场足够大,什么行业都能赚钱,不管你做什么,只要你把这个行业做得完整,做到位,就有钱赚。中国的细分客户需求够多,长租公寓,我认为生意一定好做,但前提是,等到大家都去做的时候,你的生意就不好做了。”

  全球酒店资产经理人协会中国分会秘书长陈恒表示:“不管是已经存在的酒店、公寓、还是办公空间,这三者都是非常协同的。现在的80后、90后,房子对他们来说没有这么重要,父母留的房子他们不一定想住,综合性的业态能满足90后生活和工作的需要,把原来在上班路上的时间缩减,我认为非常有潜力。

  从业主的投资回报率来看,不同的品牌和产品有不同的定位,新派公寓权益型类REITs的成功推出,是很好的一个方向。企业在纽约收购酒店改造成公寓,也能马上回笼基金,根据城市和人群看产业,公寓和酒店没有绝对的竞争,只有资产投资回报能力的不同。

  一栋物业多家竞争,如何抉择?

  “我们2011年开始做长租公寓,那时中国市场还没有什么品牌,更没有青年公寓,国际品牌服务式公寓比较出名的雅诗阁,在这个空缺的市场,我们找到了属于自己的位置,青年消费者消费不起高端的酒店式公寓,又不想住合租房,他们需要被认同,找到自己的同类人,有社交的需求,YOU+应运而生。”

  YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋指出,在居住空间中,空间和时空同时存在,同样重要。“一个人在房间里待1个小时和10个小时的价值完全不同,YOU+比较在乎人群在客厅里的时间,房租可以做得很低,但只要他愿意把时间花在这里,其他的消费也会同比例的留在这里。”

  在刘洋看来,长租公寓不同的品牌是上下游关系而非竞争关系,他解释道:“从合租房里出来的消费人群会找小户型公寓,收入提高再选择更高端的公寓,收入提高,对房间的要求会更高,对泛社交的需求会减弱,他们需要更精准的社交。所以在整个公寓业态里,不同定位不同价位的品牌是互补的关系。”

  竞合关系更多的是面对投资人和业主。”迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇表示。

  “一栋楼,做酒店赚钱,做公寓也赚钱,公寓运营成本比酒店低得多,青年公寓在共享住宿空间领域处于比较底层的位置,所以我经常说,酒店不要的物业,我可以要,因为酒店他们对位置的要求比我们更严格。”刘洋对于丁晓宇抛出的问题做了补充。

  “刘洋的竞争者是政府,我们和YOU+之间是没有竞争的,长租公寓每相差1000元,就会有一个产品。”王戈宏同意刘洋的观点,并指出,长租公寓面临的最大问题是不同业态对资产的竞争。

  酒店的需求以天计算,公寓的需求以月和年计算,所以公寓和酒店没有非常直接的竞争关系。谁能给资产创造现金流,谁就更适合改造这个资产。”高星级酒店面临过剩,然而依然有业主愿意投入资金,原因何在?陈雪明给出了他的解释。

  “业主经常问,为什么大的集团都在投高星级酒店,比如兰博基尼、宝格丽,轻资产酒店管理方肯定是很欢迎的,个人理解,富余的钱都需要物化,没有物化的货币只是数字,资产最终都会资产化,二房东和三房东资产不升级,收的只是资产的盈利价值,而不是资产本身的价值,投高星级酒店就不一样,资产升值很快,业主投入3、4个亿,做高星级酒店,品牌接管,建成以后,银行抵押贷款,一评估,3个亿变成6个亿,打个折,等于3个亿多出来6千万,有了这个资产,他的现金流没有影响,这就是个人品牌和知名品牌的不同之处。

  投资高端酒店,一来可以享受消费,二来脸上有光,第三这是个人的资产,从这几个角度看,大家都爱高端酒店,公寓和酒店客群不一样,投资者根据自己的财力,小老板愿意投公寓,大老板愿意投高端酒店,管理公司要做的就是管理好资产,通过品牌和服务,通过在市场上的影响力,让资产不断增值。”

  “下面一个阶段,我们不光要将目光聚焦在产业上的消费者,更重要的是给我们投资人带来商业价值。”丁晓宇补充道。

  共享办公公寓酒店真的能互补吗?

  2015年,“创业”、“创客”成为经济热词,2015年也被行业形容为共享办公空间元年,诞生了大批的品牌,两年过去,有的品牌已经成长为巨兽,有的却止步于前,而初显独角兽潜质的少数几家,也难逃盈利模式和回报周期的难题。

  “从2015年到现在,共享办公也就跑了三年半的时间,有人说共享办公室二房东,我也承认,这并不丢人。”优客工场首席战略官张鹏坦言道:“二房东是人际关系的衍生,挖掘企业的大数据。优客工场到现在有将近9000家各种类型的新经济公司,数量庞大,需求繁多,怎么挖掘他们的价值,是我们更关注的,人与人之间,公司跟公司之间,怎么促成交易,促进交流,包括怎么做线上的社交,基于二房东的业务是我们的基础,平台之上,我们会想营收方向,广告收入、社群收入等做各种各样的探索,行业发展三年多的时间,很难想象大家能总结出各种商业模式。有什么行业能在三年内做出非常好的盈利呢?没有。”

  对于共享办公的盈利模式,张鹏表示,主要有两块。“一个是给入驻的企业充足的能动性,我们叫会员收入,只有给会员充足的能动性,才有可能把他们留在你的平台里。二是做到小而美,比如在北京做一个二次元空间,把这些资本和媒体公司聚集在一起,力求小而美。”

  共享办公和公寓及酒店,是什么样的竞合关系?张鹏认为,部分的消费人群虽然是雷同的,但大家的需求不一样,“需求是可以互补的,我们不可能再做一家酒店,但我们能向酒店业学习如何做好基础的服务,在服务的方向上达成互补性的合作,比如,如家酒店大堂空间会有一些浪费,我们的客群可以提高酒店大堂的利用率,形成客群的关联性和黏性,而我们的另一个品牌共享际,则是公寓和办公的结合。”

  “酒店服务其实是一个标准化的东西,可以产生价值,赋能于长租公寓和共享办公。共享办公和长租公寓形成了独特的服务品牌和运作方式,也是难以跨越的,无形的品牌边界。”丁晓宇补充道。

  从竞争到协同,酒店、公寓、办公终将殊途同归

  “人是群居动物,不管是聚集在沙漠,还是聚集在高山,有人聚集的地方就有价值,对于人群,品牌的选择也有所区分,进而对楼宇的选择就有不同,可能街上的物业适合做酒店,酒店后面的物业适合做办公,旁边的楼可以做新派,巷子里的楼适合做YOU+,可能巷子里的物业其他业态做不了,位置不是很好,但做青年公寓就合适,把楼的价值做到跟第一排的价值拉平,这就是品牌对资产的赋能。”

  对于竞合关系, 刘洋认为,拥抱、协同、打通上下游,同行业联手,会是未来的趋势。对此陈恒表示赞同:“酒店、公寓和办公联合,肯定是未来的大趋势,未来空间肯定是复合性的,跨界的状态。”

  “不管是行业玩家,还是新的用户,大家的心态其实都是很开放的,办公掌握的是白天早上9点到晚上8点的时间,晚上8点后的延伸价值,则需要其他业态互补,我们客群没有本质差异。”张鹏补充道。

  陈雪明进一步指出:“核心问题是品牌的匹配和消费群体的置换,YOU+旁边也许是汉庭,也许是7天,也许是共享办公。品牌互补当中也必须有相匹配的品牌。所谓物以类聚,人以群分,消费水平差不多的人群,消费时间和消费兴趣也相似,品牌协同把这群人聚在一起,就能产生品牌的联动。”

  而在王戈宏看来,单纯的联动还远远不够,行业需要努力的地方还很多。“国内很多商业综合体都失败了,不是物业不好,不是模式不好,而是消费者变了。做商业综合体最成功的是嘉里,联动的东西有几个重要的因素,一个是要标签化,另一个则是态度一致,奔驰、宝马做跨界,他们的消费人群会接受这个品牌在其他业态上的态度复制。

  做任何生意,我的理解最终都会归为两件事,钱的生意,牌子的生意。做生意要有耐心,我们都很着急,投资人着急,运营者着急,消费者着急,一着急,什么都变味了,其实不挣钱才对,难才对,任何简单的东西都是不应该去碰的,越简单越多人碰,越多人碰就越难做,我们觉得酒店难做,共享办公相对好做,公寓非常难做,个人认为,还是需要点耐心,做出品牌的标签,尊重态度和消费,和资产业主沟通,任何的跨界和联合,都是新形势的转换。

  很多开发商跟我们谈合作,谈完之后说,你们的产品不就是精装修吗?你们的软件和服务好,不就是物业管理好吗?四季酒店和香格里拉也是精装修。我们公寓,第一是消费品,做出消费者品牌,第二我们是资产管理者和保护者,我们让资产保值,让资产增值,资产价值概念才是未来所有业态关注的。让资产增值,实现消费者体验价值,生意归根结底都是大同的,只是我们选择了不同的形态,核心就是为资产服务,为消费者服务。

  归根结底,酒店、公寓和办公看似不同,实则相同,打破了空间,空间就没有了壁垒,经营有界,但思维无界,所有的产业协同和跨界合作,都是为了提供更高的服务,创造更大的价值。挣脱枷锁,或许空间能给我们带来更多的遐想,而在这条道路上,我们的从业者们正以不同的姿态和不同的速度,跑向难以预测却充满阳光的未来。

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